摘要:近年来，中国的房地产行业蓬勃发展，土地买卖数不胜数，交易频繁，这些促使社会上形成了一种中介服务活动，即土地估价——是进行一项建筑活动必不可少的基础性环节。中国土地买卖发展迅速，展开土地行业，必然会须要愈来愈完善的土地估价理论体系和专业的土地估价机构及人员，这对于完善土地估价工作很有必要。本设计——徐州铜山万达华府项目土地估价报告的目的在于为企业对土地成本的合理控制提出具有参考性的建议。随着十九大的召开，住房政策发生很大转变，使土地估价这项工作更满足人们的需要、符合社会的发展趋势。

在本设计中，我们小组以徐州铜山万达华府项目为研究对象，分别从徐州铜山万达华府项目土地估价到项目市场定位，再到项目营销策划、可行性研究以及物业管理这五个阶段展开设计工作，共同模拟出徐州铜山万达华府项目从土地拍卖到物业管理的一系列开发工作。

我个人主要负责撰写徐州铜山万达华府项目的土地估价报告，首先从掌握项目的基本情况以及市场调调研开始着手，然后通过分析和归纳地块的地价影响因素，研究影响估价对象价值的一般因素、区域因素、个别因素等，根据周边区域的土地市场近期买卖成交情况，并搜集徐州市铜山区国土资源局公布的估价对象地块所在区域的基准地价，以及近期该区域的有关房屋建造的成本信息资料，使本毕业设计更具有客观性与真实性。在方法上本设计主要采用比较法、假设开发法和基准地价修正法这三种估价方法，通过选取这三种方法，对徐州铜山万达华府项目地块进行土地价格评估。最终得出徐州铜山万达华府项目地块客观合理的土地出让价格，本设计得出的结果是估价对象土地单价每平方米14339.02元，楼面地价为每平方米4096.86元，项目地块总价值为1011144391.27 元。         

关键词 土地估价；比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目介绍-2

2本设计意义-4

3工作内容描述-5

3.1工作内容-5

3.2工作安排-5

3.3 个人负责内容-6

4个人成果概述-8

第二部分 土地估价报告-9

1土地估价结果报告-10

1.1估价师声明-10

1.2估价假设和限制条件-10

1.2.1估价假设条件-10

1.2.2估价限制条件-10 

2土地估价技术报告-14

2.1土地技术条件-14

2.1.1土地实景-14

2.1.2规划条件-15

2.1.3开发条件-15

2.2土地估价方法-16

2.2.1土地价格的影响因素分析-16

2.2.2土地估价方法选择-19

2.2.3比较法-20

2.2.4假设开发法-29

2.2.5基准地价修正法-42

2.2.6估价结果确定-46

结论-48

致谢-49

参考文献-51

附录.54