摘要:随着信息时代的来临以及经济的发展迅速，市场之中出现的竞争现象越来越多，特别是房地产市场中的竞争现象甚是激烈。国家出台的限购限贷等一些阻碍房地产发展的政策，使得房地产开发商的房产库存量增大，房产销售量随之减少，房产开发商的经济利益受到了冲击。经济的高速发展使得消费者对生活品质的追求不断上升，对于住房的要求也是越来越高，房产开发商不得不调整自己的销售方式以及销售战略。所以，为了顺应房地产市场的发展以及跟上消费者的需求，房地产开发商必须要制定出一套符合自身发展营销策划方案，只有这样才能在房产市场不断变化的情况下，找到正确的营销方法，在房地产激烈的竞争中处于优势地位。因此，房地产营销策划方案在房地产行业的发展中有着重要的地位。

本论文对以往的房地产营销理论进行了补充和创新，其中加入了STP理论和4P理论。结合徐州铜山万达华府项目的实际情况来对万达华府项目出现的问题进行整改和研究，将这些研究数据加以整理，最后为万达华府做出一套科学合理的营销策划方案。在研究该论文的过程中，对万达华府项目进行宏观和微观的环境分析，以此为基础，运用SWOT分析方法对万达华府项目自身的优劣势以及所面临的挑战和威胁进行了深层次的研究。最后再进行市场细分、市场定位、目标市场选择。通过4P理论的指导，根据产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略这四种方法对营销策略进行补充和创新，使得万达华府的营销策划符合市场发展规律。

关键词 营销策划；房地产；万达华府；4P理论

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1 研究背景-1

1.2 研究目的及意义-1

1.3 国内外研究现状-1

1.4 研究技术路线-3

1.5 工作内容-4

2 房地产市场环境调研分析-6

2.1 项目概况-6

2.2 市场环境调研-7

2.3 项目周边市场调研-10

3 铜山万达华府项目分析-14

3.1 景观分析-14

3.2 户型分析-15

3.3 SWOT分析-18

3.4 铜山万达SWOT的应对策略-19

4 铜山万达华府项目定位分析-20

4.1 项目的市场定位-20

4.2 市场细分-20

4.3 确定目标市场-22

4.4 产品定位-24

5 万达华府开发战略的分析-29

5.1 产品开发计划-29

5.2 项目营销目标-30

5.3 项目营销预算-31

5.4 目前万达华府销售情况-32

6 万达华府营销策略分析-34

6.1 产品策略-34

6.2 价格策略-36

6.3 促销策略-39

6.4 渠道策略-42

7 万达华府营销体系与风险控制-44

7.1 营销保障体系-44

7.2 项目风险分析-44

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附件：调查问卷-49

调查一：住房消费者调查问卷-49

调查二：对“铜山万达华府”购买意向调查-52