摘要：此设计利用学过的土地估价方法对翡翠华庭项目进行土地估价，该项目位于丰县月牙河板块，在丰县规划未来的新城区，项目占地55523平方米，容积率为2，总建筑面积为143414.77平方米，翡翠华庭项目的价值时点为2018年3月26日。

土地估价报告分为结果报告与技术报告，在结果报告中，本设计分析了待估对象的概况，估价的目的、依据、原则与土地估价的方法，在对比与在实践中确定使用市场比较法、假设开发、基准地价修正法3种方法进行土地估价。使用市场比较法时，选择高盛国际花园城、御水帝景城、锦绣东城作为市场比较法的可比实例，计算可比实例的比准价格，通过市场比较法得出的土地单价为1311.64元/平方米。使用假设开发法时，通过金丰尚城、名仕秀水华庭、盛和翰林学府三个可比实例，计算他们的比准价格得出翡翠华庭项目开发完成后的价值，再减去成本、利润、税费、利息、建设费用等得出翡翠华庭项目的土地单价为2224.6元/平方米。使用基准地价修正法时，通过政府网站取得土地级别基准地价图，再对其进行8个因素的修正，最终估得的土地单价为2080.68元/平方米。由于使用三种方法得出土地价格差别不大，故取他们的算术平均数，三种方法平均后的土地价格为1872.3元/平方米，占地面积为55523㎡，因此估得的土地总价为104235326元。

关键词 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程概述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

3工作内容描述-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作安排-4

4成果概述-6

4.1 小组成果-6

4.2 个人成果-7

第二部分 翡翠华庭土地估价报告-8

1致委托方函-9

2估价师声明-10

3估价的假设和限制条件-11

4土地估价结果报告-12

4.1委托方-12

4.2估价机构-12

4.3待估对象-12

4.4估价对象概况-12

4.4.1待估对象基本情况-12

4.4.2土地开发规划-13

4.5估价目的-13

4.6估价依据-13

4.7价值时点-13

4.8估价原则-13

4.9估价方法-14

4.10估价结果-15

4.11需要特殊说明的事项-15

5土地估价技术报告-16

5.1影响翡翠华庭项目地价的一般因素-16

5.2影响翡翠华庭项目地价的区域因素-18

5.3影响翡翠华庭项目地价的个别因素-20

5.4市场环境分析-22

5.5估价方法的适用性分析-23

5.6翡翠华庭项目估价过程-25

5.6.1市场比较法-25

5.6.2假设开发法-31

5.6.3基准地价修正法-39

5.7项目土地价格的确定-47

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-49