摘要：随着国家对市场的调控日趋增加，房地产行业中各企业相互竞争的也越来越激烈了。为了使企业在这种越来越矛盾激化的背景下持续发展而不被市场淘汰，企业需要对财务报表中的财务数据进行评价与分析。对企业财务报表的具体分析，可以将最基础的财务数据转化成有用的财务信息。

杜邦财务分析体系是以权益净利率为核心的财务分析体系，将其分解为成最基础的财务指标，包括销售净利率、权益乘数和资产周转率。但是，随着企业所处的市场环境日趋复杂，传统杜邦财务分析体系的不足之处也慢慢地显露出来，传统杜邦分析法已经无法满足现代企业对财务分析的需求。

文章最先写了国内外作者对杜邦财务分析体系进行分析的研究综述。其次，针对传统杜邦分析的不足之处，结合房地产行业的特性与发展状况提出了引入可持续增长率这个指标的方案，对房地产企业的可持续增长能力进行分析。然后，结合房地产企业建设周期长以及是资金密集型企业的两大特点，引入现金流量这个指标。通过对杜邦财务分析体系的综合改进，从而全面系统的分析九天的财务状况，通过分析发现九天的销售净利率一直呈下降的趋势，营业收入现金比也一直处于低水平状态，总资产周转率总体呈上升的趋势。同时，对九天的可持续增长率进行分析，得出九天在2014-2018年间的可持续增长率一直处于较低水平的结论。从而，文章从提高盈利能力、盈利质量和改善资产负债率以及促进可持续增长等方面对九天接下来的进一步发展提出了改进建议。最后，文章认为引入现金流量和可持续增长率这两个指标对传统杜邦分析法进行改进可以对房地产企业进行有效的财务分析时。

关键词 杜邦分析法；现金流量指标；可持续发展率

目录

摘要

ABSTRACT

1 绪论-3

1.1 研究背景-3

1.2 研究目的-3

1.3 研究综述-3

1.3.1 国内研究-3

1.3.2 国外研究现状-4

2 杜邦分析法的改进-6

2.1 盈利能力简介-6

2.2 杜邦分析法简介-6

2.3 杜邦分析法的基本思路-6

2.4 基于杜邦分析法的主要指标图示及指标关系-7

2.5 杜邦财务分析体系的局限性-7

3 改进的杜邦财务分析体系研究-9

3.1 引入可持续增长率-9

3.2 引入现金流量指标-9

3.3 综合改进后的杜邦财务分析体系-10

3.3.1 综合改进后的公式体系-10

3.3.2 改进后的杜邦分析指标图-10

4 基于杜邦分析法的九天房地产的盈利分析-12

4.1 九天房地产公司简介及所处行业背景-12

4.2 基于杜邦分析法的基础数据-12

4.3 改进的杜邦财务分析体系在九天的分析应用-12

4.4 九天房地产经营问题分析-16

4.5 基于盈利分析提出的建议-17

5 结论与局限性-19

5.1 研究的结论-19

5.2 研究的不足及展望-19

致谢-20

参考文献-21

附录-23

1.资产负债表-23

2.利润表-25

3.现金流量表-26