摘要:徐州楼市热度逐年飙升，供不应求的局面已经持续了很长一段时间，各家开发商苦于 没有房子卖，纷纷将目光转向土地市场，土地买卖的规模愈来愈大。为了进一步规范市场 行为，维稳土地市场，必须做好土地估价的工作。

本次毕业设计采用团队合作的形式，我们小组选取的研究对象是徐州华润绿都凤凰城 房地产开发项目，把整个开发项目的过程进行分解，分别从土地估价、项目定位、市场营 销、财务分析、物业管理五个方面进行分析。

本人负责的是华润绿都凤凰城房地产开发项目土地估价报告的编制，以徐州市泉山区 华润集团房地产开发项目地块为估价目标，首先根据估价目的，遵循独立、客观、公平的 准则，明确估价时点。

其次,按照国家出台的土地估价规范、政府规定的技术标准和估价程序，搜集影响待 估土地地价的因素并做合理分析。

再次,合理地运用市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法这三种估价方法，分别 计算出华润绿都凤凰城房地产开发项目在估价时点的土地价值。

最后为了减小误差,取这三种计算方法结果的加权平均值作为开发项目地块的土地价 格，以此价格为企业提供价值参考依据。

关键词 土地估价；市场比较法；剩余法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1  项目概况-2

2  本设计的目的和意义-3

3  工作内容描述-4

3.1 小组工作内容描述-4

3.2 个人工作内容描述-4

4  个人工作成果概述-6

第二部分 土地估价报告-7

1  致委托方涵-8

2  估价师声明-9

3  估价的假设和限制条件 -10

4  土地估价结果报告 -11

4.1 委托估价方 -11

4.2 受托估价方 -11

4.3 估价对象概况 -11

4.4 估价目的 -12

4.5 估价时点 -12

4.6 估价依据 -12

4.7 估价原则 -12

4.8 估价方法 -13

4.9 估价结果 -14

5  土地估价技术报告 -15

5.1 土地状况 -15

5.2 土地坐落 -15

5.3 土地规划条件 -15

5.4 影响地价的因素分析 -16

5.5 市场比较法估价过程 -21

5.6 剩余法估价过程 -31

5.7 基准地价系数修正法估价过程 -39

5.8 待估宗地价格的确定 -43

5.9 估价结果确定 -45

结论 -46

致谢 -47

参考文献 -48

附录 -49

附录 1 市场比较法法可比实例调查表 -49

附录 2 剩余法可比实例调查表 -52