摘要:首先，近年来，我国房地产市场持续高速发展，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大。在市场经济高度发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。

但是由于土地市场是不完全市场，且市场信息不对称，不会自动地形成常人统一识别的适当价格，有许多阻碍土地价格合理形成的因素，判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业土地估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。

本毕业设计以徐州市君邑南山住宅开发项目为研究对象，分别从土地估价、财务分析、项目定位、市场营销、物业管理五个阶段进行分析，模拟整个项目完整的开发链。

本人负责君邑南山项目土地估价报告的编制，从项目基本的实际情况情况调查入手，通过对影响地价的各种因素进行收集和分析，分别选取了市场比较法、剩余法（假设发展法）和基准地价系数修正法三种估价方法，对君邑南山住宅开发项目的土地价格进行了综合评价，最后得出的土地出让价格为每平方米7367.57元人民币。

关键词 土地估价；市场比较法；剩余法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1 待估项目情况-2

1.1项目名称-2

1.2项目介绍-2

2本设计的目的和意义-4

2.1从项目来看-4

2.2从个人来看-4

3工作内容描述-5

3.1小组的工作内容-5

3.2小组工作安排-5

3.3个人工作内容-6

第二部分 土地估价报告-7

1 致委托方涵-8

2估价师声明-9

3估价的假设和限制条件-10

4房地产估价结果报告-10

4.1委托估价方-11

4.2受托估价方-11

4.3估价对象概况-11

4.4估价目的-11

4.5估价时点-11

4.6价值定义-11

4.7估价依据-11

4.8估价原则-11

4.9估价方法-12

4.10估价结果-12

5土地估价技术报告-13

5.1土地实景-13

5.2宗地位置-13

5.3规划条件-13

5.4开发条件-14

5.5影响地价的因素分析-14

5.6估价过程-20

5.7估价结果确定-48

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-52

附录一 市场比较法法可比实例调查表-52

附录二 剩余法可比实例调查表-55