摘要:随着经济的发展，人们生活水平提高，住房需求不断增加，房地产行业不断发展，房地产交易日渐频繁逐渐成为主流，专业的市场价值评估日益重要，为交易与纳税提供依据，通过毕业设计，企业明确对其拥有使用权的国有土地的投资价值，以便合理制定财务评价提供参考。

毕业设计采取小组合作，我负责编写土地估价报告。本设计以徐州铜山区思聪房地产房地产开发项目地块为估价目标，首先说明宗地的基本概况，然后分析影响待估宗地价值的区位因素，实物因素，权益因素，并搜集近期房地产周边市场交易情况；查找铜山区国土资源局公布的该区域基准地价表和地价影响因素修正系数表；查找近期该区域有关房产建造的成本信息资料，通过估价方法适用性分析采用比较法、假设开发法、基准地价修正系数法三种估价方法，分别估算出该土地价值时点的价格，为减小估算误差，采取三种方法的平均值作为最终结果。为思聪房地产公司确定该地块的投资价值，为合理制定财务评价与后续计划提供依据。

关键词 土地估价；比较法；假设开发法；基准地价修正系数法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2设计的目的与意义-4

3 工作内容描述-5

3.1 小组工作内容描述-5

3.2个人工作内容描述-5

4 设计成果-6

第二部分 土地估价报告-7

1土地估价结果报告-8

1.1估价委托人-8

1.2估价机构与估价人员-8

1.3估价目的-8

1.4估价对象-8

1.5估价时点-8

1.6估价依据、原则-9

1.7估价方法-10

1.8估价结果-11

1.9注册房地产估价师-11

1.10实地勘察期-11

1.11作业期-11

1.12报告有效性-11

1.13估价人员-12

2土地估价技术报告-13

2.1估价对象描述分析-13

2.2市场背景因素分析-15

2.3最高最佳使用分析-26

2.4影响地价的因素-27

2.5土地估价方法-27

2.6评估方法的适用性分析-29

2.7比较法测算过程-30

2.8假设开发法测算过程-37

2.9基准地价修正法测算过程-44

2.10估价结果确定-49

结论-51

致谢-52

参考文献-53