摘要:土地估价是是指估价人员在充分掌握土地市场交易资料的基础上，然后按照土地估价的原则理论以及估价的几种方法，根据土地的自然经济特、、质量、等级及其在现实经济活动中的收益状况，充分考虑社会经济发展、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利下及某一时点的价格的过程。随着中国市场经济的快速发展及土地市场体系逐步完善，土地估价扮演着重要角色。作为土地市场各因素综合作用的结果，土地估价在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义，一是满足社会社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解以及对土地价值潜在变化趋势的了解；二满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证。所以对土地进行价格评估就更具有必要性。本设计选择的案例是徐州橡树湾，该住宅项目位于徐州云龙区政府西南角，和平路与学苑路交汇处。项目东至云苑路，西至云兴路，南至民富路，北至纬一路，交通十分便捷。土地面积为197200㎡，规划总建筑面积为460000㎡，住宅面积约为368000平方米，容积率为2.30，绿地率≤30％，用地性质为四级住宅用地。本项目运用市场比较法、假设开发法以及基准地价修正法来对徐州的“华润橡树湾”住宅开发项目用地进行评估。然后把三种方法估算的价格用算术平均数的方法计算得到待估土地的价格，土地单价为7410元/平方米，总价1461 252 000元，为最终确定土地价格提供一定的依据。

关键词 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程概述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

3工作内容描述-5

3.1 小组工作安排-5

3.2 个人工作安排-5

4成果概述-7

第二部分 土地估价报告-8

1致委托方函-8

2估价师声明-9

3估价的假设和限制方法-10

4土地估价结果报告-12

4.1 估价委托方-12

4.2受委托方-12

4.3估价对象名称-12

4.4估价目的-12

4.5估价依据-12

4.6估价期日-13

4.7估价方法的选择及其选择依据-13

4.8估价结果-13

4.9需要特殊说明的事项-14

5项目概况及地价影响因素分析-15

5.1估价对象概况-15

5.2估价对象周边配套设施-16

5.3地价影响因素分析-16

6橡树湾项目估价过程-23

6.1估价原则-23

6.2利用市场比较法对橡树湾项目进行土地估价-23

6.3利用假设开发法对橡树湾项目进行土地估价-32

6.4利用基准地价系数修正法对橡树湾项目进行土地估价-38

6.5待估土地价格的计算-46

结论-47

致谢-48

参考文献-49

附录-50