摘要：近年来，我国社会经济不断增长，人们生活日益提高的同时，住房需求也不断增加，因此，房地产行业对于国民经济的影响也越来越大，“十三五”规划以来，国家加大了对于房地产行业的调控力度，加上我国紧张的土地资源，这使得房地产大小市场的竞争日益激烈。综合以上因素，房地产营销策划的地位在整个房地产流程中的地位日益重要，并且拥有不可替代的重要地位。

相比较于拥有成熟房地产流程的西方房地产市场，我国的房地产市场还尚不成熟。分析当下的房地产市场，在房地产项目的营销策划中，还存在着一些亟待解决的问题。首先，当下许多房地产开发商对于房地产市场开盘前的调研不够充分，这使得具体的营销策划方案容易脱离实际，导致难以把握市场需求，承受不了潜在的房地产风险。此外，大多数房地产开发商缺乏长远目光，将营销策划的重点放在楼盘上市期，却忽视了前期对于策划方案的重视。由于营销策划介入得过晚，这就容易导致决策的失误，在产品、价格、促销战略等方面拟定的计划不切实可行，那么即使房地产开发商在营销宣传期间投入再多的人力和财力，也无法取得令人满意的结果。

本文以徐州市“荣盛花语城”房地产项目为背景，综合运用房地产营销策划的理论方法，提出了关于徐州“荣盛花语城”项目的营销策划报告，首先，结合徐州市房地产市场状况，分析本项目的竞争环境以及内部的优劣势、外部存在的机会和面临的威胁。然后，通过数据比较分析，将本项目产品定位为中高档住宅，目标客户群体为以中高等收入阶层。接着，选取同质楼盘进行比较，制定“荣盛花语城”房地产项目的产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略（4P策略）。最后，本文也为本项目预测了可能存在的风险并制定了相应的防范措施。本文通过对“荣盛花语城”房地产项目制定的可行营销策划方案，训练房地产实用技能的同时，希望对房地产企业有所帮助。

关键词 房地产市场；房地产营销

 

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作流程描述3

  1项目概况.3

  2毕业设计的目的. .4

  3工作内容.5

4 成果概述7

第二部分 荣盛花语城营销策划报告.8

  1 市场环境分析.9

    1.1 调研整体规划8

    1.2 宏观市场环境分析10 

    1.3 微观市场环境分析11 

1.4 目标消费者调查12

    1.5 竞争楼盘调研18

  2 项目分析22

    2.1 荣盛花语城项目定位22

    2.2 SWOT分析.22

  3产品策略.26

    3.1 产品市场的分类27

    3.2 目标购房客户确定27

    3.3 户型分析28

    3.4整体建筑风格.31

    3.5项目产品分层 .31

    3.6 产品品牌与服务33

  4 价格策略34

    4.1 项目定价的影响因素分析34

    4.2 定价目的35

    4.3 楼盘均价36

    4.4 定价策略36

    4.5 调价策略38

  5 渠道策略39

    5.1 直接销售渠道39

    5.2 间接销售渠道39

    5.3 渠道对比及确定40

  6 促销策略41

    6.1 促销策略规划41

    6.2 媒体广告促销策略41

    6.3 拓客促销策略42

    6.4 售楼处促销策略44

  7 营销预算与进度计划49

    7.1 项目营销总费用预算49

    7.2 营销推广费的具体分配49

    7.3  阶段工作内容49

    7.4  销售进度与时间控制,.50

    7.5 费用价目表51

  8 项目风险与防范措施53

    8.1 风险因素识别53

    8.2 风险及其防范措施.53

 结论 55

 致谢56

 参考文献57

 附录：调查问卷59