摘要：2017年10月以来，一二线城市政府陆续颁布限购、限售政策，相关的银行等贷款机构也收紧贷款发放，因此许多房地产开发企业将其自然需求和资金不断的往三四线和部分非限购二线城市大量持续外溢，可以预见这一举措将大大加快三四线城市的发展进程，也会给当地房地产市场带来更大的挑战。

房地产开发项目与其它项目相比投资金额巨大，开发周期较长，因此对于项目投资者而言，房地产开发项目投资的风险是巨大的。而房地产项目的财务分析可以确定项目的财务可行性，为投资者是否决定投资起指导作用；分析项目全生命周期中的资金流动，对项目可能遇到的风险及做出预防措施，为项目开发与经营过程提供决策依据。所以财务分析对房地产项目来说是至关重要的。

本设计以徐州融创淮海壹号项目为例，首先介绍了财务分析的理论基础、相关财务分析指标以及本项目的研究思路与方法；然后介绍了本项目的基本情况，对项目投资和收入进行估计测算，得出相应的财务分析指标，并编制了具体的财务报表；最后根据本项目的财务报表研究项目的盈利能力、偿债能力等，对项目的财务情况进行分析，得出了本项目在财务上可行的结论；通过对项目的风险和不确定性分析，了解了项目所面对的风险和不确定因素，给出了规避风险的一些措施。最终得出徐州淮海壹号项目具有良好的盈利能力、偿债能力、规避风险能力，投资本项目是可行的。

关键词：房地产项目；财务分析；投资估算；风险和不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 本设计的目的和意义-2

2 工作内容描述-3

2.1小组工作内容-3

2.2个人工作内容-3

第二部分 融创淮海壹号项目财务分析报告-5

1项目概况-6

1.1项目背景-6

1.2项目介绍-6

1.3项目位置-9

2 投资估算-11

2.1 项目经济技术指标-11

2.2 项目开发经营计划-12

2.3 项目财务数据估算-13

3 财务分析-29

3.1 财务报表-29

3.2 盈利能力分析-31

3.3 清偿能力指标-34

3.4项目财务分析指标汇总-35

4 不确定性和风险分析-36

4.1 盈亏平衡分析-36

4.2 敏感性分析-39

5风险分析-43

5.1风险因素-43

5.2淮海壹号项目风险预测-44

5.3风险对策-45

结论-47

致谢-48

参考文献-49