房地产公司纳税筹划问题

分类：论文报告    更新时间：09-01    来源：网络

 研究目的和意义:

为抑制房地产过热避免出现房地产泡沫现象，政府对房地产业进行了一系列的政策调控。2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；2004年提高拿地门槛、上调存贷款利率；2005年取消房贷优惠政策、深入改革房地产税、出台国八条等6项政策；2006年又有11项政策，调控从指导意见转向可操作性；2007年通过8项政策、5次加息，从金融层面打压房地产；2008年又有 16项政策针对房地产业；2009年《土地增值税清算管理规程》等；2010年国务院出台"国十一条"等；2011年新“国八条”；2012年住房信息系统联网；2013年增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设等。

 这些对房地产业的政策调控，使得房地产业朝着理性、规范的方向发展。这些政策重整了房地产业资源、完善了房地产业的竞争机制，房地产业不再是一个暴利行业。房地产业面临着更多的机遇与挑战，这时纳税筹划对房产公司的作用愈加重要，是决定房产公司能否竞争胜出的一个竞争点。

 房地产业在国民经济中占重要地位，涉及到许多方面。房地产公司在生产经营活动中也会涉及到许多税种，这些税种主要有营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、教育税附加等。

 房地产企业涉及到的这些税种会使得房地产公司缴纳一大笔税负，从某种意义上来说这笔税负加重了房地产公司的成本。对房地产公司的各种税种进行纳税筹划可以合理地降低这笔税负，变相的使房地产公司获得更多的资金或是降低了成本。房地产公司可以通过纳税筹划的手段（如利用税收优惠、税制差异、税负弹性等方式）达到延迟纳税、少纳税甚至不纳税的目的。

 随着纳税筹划在我国的发展与成熟，纳税筹划对房地产公司的生存与发展愈加重要。当房地产公司不断扩大规模，其所涉及到的税种与税收问题也将越来越多。规模的扩大使得税负增加，税负的增加也带来了更大的税收风险（如税收负担风险与税收违法风险等）。房地产公司只有加大对纳税筹划的重视，才能通过纳税筹划减少税负降低税收负担风险，通过不断深入了解税法避免在纳税时出现违法行为。因此，房地产公司进行纳税筹划是未来的发展趋势，重视纳税筹划是有必要和有意义的。

课题研究现状:

1935年汤姆林爵士针对温斯特大公一案所作的声明，“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样可以少缴税。为了保证从这些安排中获得利益，不能强迫他多缴税”是纳税筹划最早的法律根据。

    1953年，最早实施现代咨询及相关纳税筹划业务的实施机构—欧洲税务联合会，在法国巴黎成立。

    20世纪80年代纳税筹划业务广泛发展起来，有关纳税筹划的理论研究文章、刊物、书籍大量出现。如《财富(福布斯)》、《税收筹划》、《财务规划》、《财务世界》、《税收顾问》等。1989年伍德赫德•费尔勒国际出版公司出版《跨国公司的税收筹划》向财务经理、会计师和公司的律师讲述如何优化纳税方案。《国际税收(1997)》、《信托与税收筹划》等书对当时也有重大影响。

目前，纳税筹划在经济发达的国家中开展的相当普遍，成为了纳税人理财或经营管理整体中不可缺少的一个重要组成部分。国外的纳税筹划已经发展的比较完善，但各国的房地产税制不同，国外的研究对我国房产业的纳税筹划并没有太大的借鉴价值。

国内房地产业纳税筹划研究：

90年代纳税筹划在我国开始发展。1993年，唐腾翔和唐向出版了我国第一本纳税筹划专著《税收筹划》；1996年，张中秀教授主编出版了《企业节税规划策略与案例》；1997年，谷志杰又出版了《纳税筹划与避税》等。90年代末到近几年我国关于纳税筹划方面的论著逐渐增多，但从总体上看，纳税筹划在我国还处于初级阶段。

陈晓红（2005）认为房地产开发企业的税费中,土地增值税占有较大的比重,它税率高、税负重,对土地增值税的筹划就显得更加重要。可以根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

翟继光（2005）认为房地产企业税收筹划可以根据企业自身的特点，在利息支付、代收费用处理、费用分别核算、将出租变为投资、房产税计算的转换、两次销售房地产、利用土地增值税优惠政策、开发多处房地产、增加扣除项目等十个方面来进行研究，很全面的对房地产业如何进行税收筹划提出了自己的观点 。

侯立新（2006）从房地产企业所涉及的各税种出发，根据房地产业的业务流程的纳税情况，提出了一系列合理避税的解决方案，并指出房地产业税收筹划的高风险性和涉税纠纷的应对技巧。

王尤贵、李颖（2006）认为房地产开发企业涉及的税种比较多,并不是所有的税种都适合进行税收筹划。

苏强（2006）认为土地增值税税务筹划的方法有针对纳税主体进行筹划、通过合理定价筹划、借款利息扣除筹划、巧用装修合同筹划等，而且以案例的形式来分别阐述了以上筹划方法，为相关企业进行土地增值税筹划提供了有益借鉴 。

林志玲（2007）认为目前我国对土地增值税的清算规定被人们重新关注。从土地增值税的税率级次的范围划分出发,试图分析开征土地增值税对企业税负及利润的影响程度,同时也验证了这一税种的实际开征与其初衷是相适应的。

赵伦(2010)从土地政策、住房结构调整、行业管理等近期新的国家宏观调控政策对房地产企业的影响方面出发，提出了企业在新形势下从税收筹划的角度如何应对日益激烈的市场竞争环境。

刘玉章(2011)在房价上涨势头过快以及国家调控政策不断的新时代背景下结合新《企业会计准则》，不但全面解读了房地产企业现行税制的具体政策，而且分析了税法与会计准则的差异，提出协调差异的方法，为房地产企业提供了会计核算与纳税筹划相结合之下的财税操作技巧。

庄粉荣(2011)在新税政策指导下，从操作层面对企业纳税筹划的成功实例进行分析，为房地产企业提出参考意见，并且立足于涉税风险的分析与规避，又以筹划失败的案例进行对比，令企业在实务操作的同时考虑涉税风险的防范。

张珊、张玉华（2012）介绍了房地产企业土地增值税的相关知识、纳税筹划的意义，并且通过举例说明房地产企业土地增值税的具体纳税筹划方法以及筹划过程中的注意事项。

付春（2012）通过结合实例计算纳税临界点，说明合理规划销售收入、开发成本、利息支出，可以起到节税作用。

郭红亮（2013）对房地产纳税筹划的基本理论进行了分析，并结合房地产公司的实际情况对新会计准则下房地产公司的纳税筹划进行了深入的探讨

胡秋红、王学军（2014）认为对我国房地产企业税收筹划中存在的问题进行深刻的分析，是提出解决房地产税收筹划问题对策的现实路径。

纳税筹划是房地产公司发展的需要，wwW.EEELW.COM随着房地产的发展，纳税筹划也随之发展与完善。纳税筹划发展至现今，各位专家学者已经为房地产纳税筹划构建了一个比较完善的体系：从房地产的涉税环节考虑进行纳税筹划；对房地产涉税税种进行纳税筹划；利用优惠政策进行纳税筹划；利用销售方式进行纳税筹划等。在这里我也通过自己的调查研究，为房地产公司的纳税筹划添砖加瓦。

课题研究主要内容、实施方案及创新点:

    研究内容：

课题研究的主要内容是房地产公司纳税筹划问题研究，论文首先给出了研究背景与意义。第二部分，介绍了房地产行业的政策变迁、市场现状与房地产公司纳税筹划的必要性。第三部分，介绍了房地产税负的总体情况，并对房地产各环节税负情况进行了介绍。第四部分对房地产公司进行了纳税筹划探讨，主要对土地增值税、企业所得税、营业税这三个税种进行了纳税筹划的分析，并给出了一些纳税筹划的方法与思路。并通过具体案例的分析加深对纳税筹划的了解。末尾便是结束语了。

实施方案：

第一步，资料搜集阶段。利用知网、万方等期刊网，下载了许多与课题研究的学位论文与期刊论文，了解课题当前的研究情况，确定该课题研究的大体方向。

 

    第二步，理论储备阶段。阅读二十几篇的学术论文、十几篇学位论文以及数本相关书籍，对房地产公司纳税筹划的相关理论知识进行了储备，对具体筹划方法有了加深认识。

    第三步，数据政策搜集阶段。利用国家统计局网、税务总局网、财政局等网络资源，搜集了房地产行业近十年销售、税收等数据。并搜集了国家近十年对房地产的调控政策。

    第四步，数据与政策的整理分析阶段。对第三步的数据分析认识房地产行业的市场现状与税负情况。并对国家近十年的国家调控政策与其对房地产行业的影响进行梳理。加深对房地产公司纳税筹划必要性的认识。

    第五步，案例搜集整理分析阶段。搜集与课题相关的案例资料，对其进行整理分析，进一步加深对课题研究的认识。并结合上几步，确认课题研究方向。

    第六步，写作阶段。

创新点：

研究角度创新：此前的课题研究大多数集中在房地产公司的某一阶段和某一税种，或是新准则下的研究。而本文则是针对房地产公司交易环节中常见的三种税进行纳税筹划研究。

研究数据创新：本文中房地产市场现状与税负情况涉及的数据都是从国家统计局搜集的最新数据，是其他论文未使用过的。并独立对案例进行了设计。