摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，近些年来其发展之迅速有目共睹。各地商品房价 格持续攀升，市场变得格外火热。徐州作为淮海经济区中心城市以及“一带一路”重点城 市，随着城镇率不断提高，住宅市场的需求日益增多。很多投资客逐渐将目光瞄准这片市 场，房地产开发企业也争相加入了市场的竞争行列。市场营销作为企业战略的一部分，作 为承接消费需求和产品开发的枢纽，其对于项目的重要性是不言而喻的。过去的营销策略 被证明无法完全适用于如今的市场，这就要求企业针对房地产市场的发展变化，制定出创 新型且高效的营销策略。由此，企业便可以获取更为丰富的投资回报。

本文将娇山府项目作为研究对象，从开发企业以及项目的基本情况入手，通过对娇山 府项目进行调研和探访，搜集相关数据，从而对该项目进行具体的分析，制定出与项目有 着高契合度的营销策略。重点是结合市场营销方面的理论，对项目的营销环境以及 SWOT 分析，以此来明确项目的市场定位，再以 4P 理论为导向，并结合实际情况来制定出相应 的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。

关键词 娇山府；营销环境；SWOT 分析；营销策略

 

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-5

1  项目选择-6

2  工作展开-7

2.1  小组工作分配-7

2.2  个人工作内容与计划-7

3  理论综述-8

3.1  市场营销理论-8

3.2 营销环境及 SWOT 分析理论-8

3.3 STP 理论-9

3.4 4P 理论-10

第二部分 娇山府项目营销策略研究-11

1 导论-12

1.1  研究的背景-12

1.2  研究的意义-12

1.3  研究的内容-12

1.4  基本框架-13

2 娇山府项目介绍-14

2.1  项目概况-14

2.2  项目产品规划-14

2.3  项目地块详情-15

2.4  周围交通状况-16

2.5  周边配套设施-17

3 娇山府项目营销环境分析-19

3.1  宏观环境分析-19

3.2  微观环境分析-25

4 娇山府项目 SWOT 分析-33

4.1  优势分析-33

4.2  劣势分析-33

4.3  机会分析-33

4.4  威胁分析-34

4.5 SWOT 矩阵分析-34

5 娇山府项目 STP 分析 -36

5.1  市场细分 -36

5.2  目标市场选择 -36

5.3  市场定位 -37

6 项目产品策略 -38

6.1  品牌策略 -38

6.2  产品差异化策略 -38

6.3  服务策略 -39

7 项目价格策略 -40

7.1  成本定价策略 -40

7.2  竞争定价策略 -40

7.3  差别定价策略 -42

8 项目渠道策略 -43

8.1  渠道的种类 -43

8.2  渠道的优化 -43

8.3  渠道的选择 -44

9 项目促销策略 -45

9.1  广告促销策略 -45

9.2  销售促进策略 -46

9.3  公共关系策略 -51

结论 -52

致谢 -53

参考文献 -54

附录 -55