摘要:随着我国经济的高速发展，我国的城市化步伐越来越快，人们对住房的需求也不断增加，房地产行业也迎来了巨大的发展，中国的房地产行业进入黄金时期，成为国民经济的支柱。许多企业看到了其中的巨大利益，纷纷进入房地产行业。然而房地产项目开发是一个需要长时间的涉及许多内容的复杂工程，土地的获取是房地产开发的必要前提和条件。土地价格是土地稀缺程度的直接反映，是政府管理土地市场，制定房地产业调控政策的重要依据。为企业预估开发所需要的成本，从而制定合理的开发，营销计划提供指导。进入新世纪，随着我国房地产市场的快速发展，我国的土地交易量越来越多，土地交易市场规模越来越大，对土地估价行业的需求也越来越明显。因此需要更加完善的土地估价理论体系，更加专业的土地估价机构和土地估价人员。所以，做好土地估价工作是很有必要的。

本文就是在相关房地产估价理论、原则的指导下，分析影响土地价格的因素，运用比较法、假设开发法以及基准地价修正法来对徐州的“未来家园”住宅开发项目用地进行评估。然后用加权法减小误差，最后得到待估土地的价格，土地单价为6006元/平方米，总价991806816元，为企业获取土地提供参考。

关键词 土地估价；比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1项目概况-2

2设计目的和意义-3

3工作内容描述-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作安排-4

4成果概述-5

第二部分 土地估价报告-6

1致委托方函-7

2估价师声明-8

3 估价的假设和限制条件-9

4土地估价结果报告-10

4.1委托估价方-10

4.2估价机构-10

4.3估价目的-10

4.4估价对象-10

4.5估价依据-11

4.6估价期日-11

4.7估价原则-11

4.8估价结果-13

5适用性分析及估价方法选择-14

5.1估价对象概况-14

5.2估价对象区位状况-14

5.3估价对象具体信息-15

5.4地价影响因素分析-16

5.5估价方法选择-24

6利用比较法对项目进行土地估价-26

6.1比较法原理及适用条件-26

6.2比较法估价步骤-27

7利用假设开发法对项目进行土地估价-36

7.1假设开发法原理-36

7.2假设开发法流程-36

8利用基准地价系数修正法对项目进行土地估价-43

8.1基本原理-43

8.2基准地价系数修正法的具体步骤-43

9待估土地价格计算-49

9.1权重分析-49

9.2待估土地估价结果-50

结论-51

致谢-52

参考文献-53

附录-54