摘要:当今社会经济蓬勃发展，房地产市场异常火爆，因此，与房地产相关的产业也变得越来越重要了。本文主要探讨的是房地产市场中的土地估价部分。土地估价作为房地产市场开发的首要环节，其重要性不言而喻。因此，我们一定要能够合理公正的去估算房地产价格，以便于社会经济的更快发展。

土地市场经济发展变化不断，为此，政府需进行一定的政策干预。这一系列的不确定性，使得房地产的土地估价变得更加复杂。理论上的必要性和现实生活中的需要使得土地估价越来越重要。

本文将以徐州湖东星辰住宅开发项目作为具体的对象，通过研究各国有关房地产估价的理论知识，再综合考虑当前徐州市的房地产现状，采取市场比较法、假设开发法和基准地价修正系数法来开展对本项目的分析研究，对徐州湖东星辰住宅开发用地进行评估，评估结果为确定土地拍卖底价提供依据。

关键词 市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1基本概况-2

2本设计的目的和意义-3

3.工作内容描述-4

3.1小组工作内容-4

3.2个人工作内容-4

第二部分 毕业设计成果-7

1致委托方涵-8

2估价师声明-9

3估价的假设和限制条件-10

4房地产估价结果报告-11

4.1委托估价方-11

4.2受托估价方-11

4.3估价对象名称-11

4.4估价对象概述-11

4.5估价目的-13

4.6估价依据-13

4.7估价期日-13

4.8估价原则-13

4.9估价方法-14

4.10估价结果-14

4.11需要特殊说明的事项-14

5房地产估价技术报告-15

5.1实景状况-15

5.2土地位置-15

5.3土地规划条件-15

5.4建筑物和地上附着物状况-15

5.5地价影响因素分析-15

5.5.1一般因素-16

5.5.2区域因素-18

5.5.3个别因素-20

5.6估价过程-21

5.6.1市场比较法-21

5.6.2假设开发法-27

5.6.3利用基准地价系数修正法对项目土地进行估价-36

5.6.4项目最终价格的确定-42

5.7估价总结-43

结论-44

致谢-45

参考文献-46

附录-47