摘要：随着改革开放的不断深入，中国房地产行业也在不断发展与壮大，土地成交数量也在不断的扩大，这就促使产生了土地估价这一行业。在任何一个房地产项目的过程中，土地估价作为基础性环节，它具有很重要的指导和参考意义。一份好的土地估价报告会给整个房地产项目的其他方面提供好的参考分析。十九大胜利召开以来，中央政府对我国的住房政策做出了重要的指示。我国的土地估价理论体系和专业的估价人员也会日益得到完善。本次设计-徐州市泉山区融创枫丹公馆的土地估价目的就在于为项目提供合理科学的土地价值参考。

本次毕业设计中，我们小组是以徐州泉山区融创枫丹公馆为研究对象，依次从徐州泉山区融创枫丹公馆的土地估价到项目地位，再到财务分析，营销策划以及物业管理这五项基本内容。通过小组的合作交流，共同为徐州融创枫丹公馆制定出符合其本身的较为科学准确的项目方案。

我个人主要负责的是徐州融创枫丹公馆的土地估价设计。首先通过对项目基本情况的把握，分析和研究影响土地价格的各种因素，包括一般因素，区域因素和个别因素，接着介绍地租理论和地价理论，为本设计提供一定的理论参考基础。方法上主要运用了市场比较法，假设开发法和基准地价休假法对徐州融创枫丹公馆进行土地价格的评估。最终得出土地出让价格。本设计最终得出的土地单价为4416.81元/㎡，楼面地价为2242.25元/㎡，项目地块总价值为288128696元

关键词：市场比较法；收益法；成本法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2设计的意义及目的-3

3工作过程描述-4

3.1 组员工作安排-4

3.2 个人工作安排-4

3.3 市场调查研究-4

4结论概述-6

第二部分 土地估价报告-7

1土地估价理论简述-8

1.1土地估价的概述-8

1.2土地价值的影响因素-8

1.3 估价理论-9

2土地估价结果报告-12

2.1估价项目名称-12

2.2委托估价方-12

2.3受托估价方-12

2.4估价目的-12

2.5估价基准日-12

2.6估价的假设与限制条件-12

2.7估价报告使用说明-13

2.8估价原则-13

2.9估价依据-14

2.10估价结果-14

3土地估价技术报告-15

3.1项目概况-15

3.2最高最佳使用分析-18

3.3评估方法的适用性分析-18

4市场比较法-20

4.1市场比较法基本原理-20

4.2市场比较法的具体步骤-20

4.3可比实例选取-24

4.4市场比较法的计算过程-28

5假设开发法-31

5.1假设开发法基本概述-31

5.2假设开发法的计算过程-33

6基准地价修价法-38

6.1基准地价修价法的概述-38

6.2基准地价修价法的过程-40

结论-43

致谢-45

参考文献-46