摘要：自1978年改革开放以来，我国的经济发展达到了一个崭新的高度，开启了新时期崭新的篇章。近几年，我国经济总量连上大台阶，综合国力大幅度提升，经济飞速增长，教育、科技、文化、体育等各项社会事业全面发展。但是快速发展的过程中也伴随着一些问题，特别是对城市化进程有巨大影响的房地产行业问题比较突出。一方面房地产一直作为我国的经济支柱和发展的引擎，为我国的社会稳定和经济发展做出了巨大贡献；另一方面，房地产市场过热，房价上涨过快，炒房投机现象严重。长此以往，势必会造成房地产市场泡沫，房价的不正常涨幅也会引发一系列的社会矛盾，危害社会稳定，损害人民群众的利益。楼市已经进入下行周期，“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”成为政府长期坚持的主基调。不难看出，“稳地价”是实现市场稳定的基础，土地价格是土地稀缺程度的直接反映，既是是房地产开发商定价的基础，也是政府调控政策定制的依据。土地价格的合理确定依赖地价土地估价行业，因此做好土地估价工作是非常有必要的。本文利用土地估价相关理论和方法对待估宗地进行合理估价，为政府和企业的决策提供参考依据。

课程设计涉及项目的全生命周期的开发和管理，本文仅对土地估价部分进行设计和探讨，其他部分由小组其他成员负责。本文以徐州市铜山区湖悦天境为待估宗地，依据房地产土地估价的程序、土地估价理论、本地的政策法规、市场信息设计了估价的内容。首先对待估宗地进行了实地勘察，收集项目的具体资料，然后对待估宗地的价格影响因素进行初步分析。然后利用市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法对项目进行深入的研究，对影响地价的因素进行更加细致的分类和修正，得到了不同方法下的土地估价。为了使土地的价格更加接近实际价格，本文对三种方法得到的价格进行了再次的修正，取三种价格的算数平均值作为最终的土地价格。最终得到土地的总价格为380912400元，土地单价为4400元/㎡，楼面价为3667元/㎡。

关键词 房地产；土地估价；市场比较法；基准大家修正系数法；假设开发法