摘要：杭州保利·玫瑰湾楼盘2013年的年度总销量208套，2014年的年度总销量172套，2015年的年度总销量飙升到480套。保利·玫瑰湾为何能在2015年逆流而上，将死盘激活呢？在本篇论文的研究中，将采用PEST分析模型，从宏观环境着手，浅析 2015年政治，经济, 社会 ，科技对杭州房地产市场的影响，进而分析杭州房地产市场和竞争对手外部环境因素对保利·玫瑰湾项目的影响，并结合保利·玫瑰湾项目内部环境因素进行SWOT矩阵分析，然后通过4P营销策略结合保利·玫瑰湾的经典案例分析，对保利·玫瑰湾项目如何运用营销战略把握市场机遇，与竞争对手争夺市场份额进行详细分析。最后，对保利·玫瑰湾项目的营销战略提供一些实质性的建议。

关键词：房地产；营销战略；市场；保利

目录

摘要

Abstract

1  引言-6

1.1 研究的目的和意义-6

1.2  相关理论概述-6

1.2.1 PEST分析法-6

1.2.2 SWOT分析法-6

1.2.3 4P营销理论-6

2  保利·玫瑰湾项目内外部环境分析-6

2.1 保利·玫瑰湾项目外部环境分析-6

2.1.1 PEST分析-7

2.1.2 杭州房地产市场行情分析-11

2.1.3 竞争对手项目分析-12

2.2 保利·玫瑰湾项目内部环境分析-18

2.2.1  保利房地产（集团）股份有限公司介绍-18

2.2.2  保利·玫瑰湾项目介绍-18

2.3 保利·玫瑰湾项目SWOT矩阵分析-20

3 保利·玫瑰湾项目4P营销策略分析-21

3.1 产品战略-21

3.2 价格战略-22

3.2.1成本法：-22

3.2.2市场法-23

3.3 促销战略-23

3.3.1线下促销：-23

3.3.2线上促销：-27

3.4 分销战略-29

4 对保利·玫瑰湾项目营销战略的建议-30

4.1 售前营销战略建议-30

4.2 售中营销战略建议-30

4.3 售后营销战略建议-31

5 结束语-32

参考文献-32