摘要：营业税改征增值税（简称“营改增”）是我国进行税制改革的重要举措，有利于促进结构性减税，调整经济结构，支持现代服务业发展。其改革措施是在试点的基础上稳步推进。而房地产业作为国民经济的重要组成部分，是“营改增”改革试点的重点。本文通过分析我国当前房地产业的现状，结合当前我国房地产业实行的税收体制，指出当前税收体制下存在的问题，并阐释对房地产业实施“营改增”的必要性。通过国税总局出台房地产业最新的“营改增”政策，从流转税税负和整体税负方面分析房地产业“营改增”前后的税负变化以及影响税负变化的因素。并尝试探讨“营改增”政策对房地产市场除税负变化之外的其他影响，根据本次“营改增”的特点对我国房地产企业提出相关的应对意见。                 

关键词：重复征税；税收中性；进项税额抵扣；投入产出分析；土地转让成本

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摘要

Abstract

1  引言-1

1.1  研究的目的及意义-1

1.2  研究现状-2

1.2.1  国外研究现状-2

1.2.2  国内研究现状-2

1.3  我国房地产业营业税改增值税进程简介-3

1.4  研究思路与框架-4

2  房地产业“营改增”的理论研究-4

2.1  税收负担理论-4

2.2  投入产出分析理论-5

3、房地产企业“营改增”前后税负比较-6

3.1 房地产业”营改增”前后总体税负比较-6

3.1.1 房地产业”营改增”前后总体税负比较理论分析-6

3.1.2 房地产业”营改增”前后总体税负比较实证分析——以连云港山水丽景广场项目为例-10

3.2 “房地产”业营改增前后流转税实际税负比较-13

3.2.1 当前我国房地产企业税负构成-13

3.2.2 房地产业”营改增”后流转税税负变化-14

3.2.3  房地产业的“营改增”前后流转税税负微观比较——以房地产上市公司为例-18

3.3  从上游企业税负转嫁的角度看“营改增”前后房地产业税负的变化——以建筑业为例-20

4．“营改增”对我国房地产业的其他影响-21

4.1  “营改增”对我国房地产业合作商选择的影响-21

4.2  “营改增”对我国房地产业现金流的影响-22

4.3  “营改增”政策对房地产企业房产建设选择的影响-22

5、应对“营改增”我国房地产企业可以采取的措施-23

5.1  加强发票管理和会计核算，加强供应商管理-23

5.2  完善企业自身的税务、财务管理水平，积极进行税务筹划-23

5.3  调整战略重点，统筹考虑全局-24

参考文献-25