摘要：土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。从广义上说，对于整个房地产项目运行过程，对于整个房地产市场而言，合理的土地估价有助于土地交易的顺利进行，有助于企业投资决策，有助于土地市场的完善，有助于土地市场的管理；而针对国信云玺项目的设计方案而言，土地估价评定了项目地块的价格水平，对于后续的投资分析，市场定位，营销方案策划，物业管理的设计都提供了有效数据。

国信云玺项目位于徐州市新城区大龙湖东岸，市政府以南，迎宾大道与楚韵路交叉口，总建筑面积207000平方米，土地面积90000平方米，容积率2.3，绿化率30%，是一宗待售，以湖景地产为特色的房地产项目。通过比较法，剩余法，基准地价系数修正法这三种土地估价的常用方法来评估国信云玺项目地块的土地价格，其中比较法得到的价格为7217元/平方米，剩余法得到的价格为7144元/平方米，基准地价系数修正法得到的价格为7224元/平方米，最后求取权重得到的价格为7195元/平方米。

关键词 土地估价；比较法；剩余法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 国信云玺项目概况-2

2 本项目设计的背景和意义-3

3 工作内容介绍-4

3.1小组工作内容-4

3.2本人工作内容介绍-4

3.3研究方法的选取和技术路线图-5

4 成果介绍-6

第二部分 国信云玺项目土地估价报告-7

1 国信云玺项目土地估价概述-8

1.1 土地估价原理及作用-8

1.2 国信云玺项目土地估价依据-8

1.3估价目的-9

1.4估价时点-9

1.5估价原则-9

1.6 国信云玺土地估价方法与估价方法的选择-10

2 国信云玺项目土地价格影响因素分析-12

2.1一般因素-12

2.2区位因素-17

2.3个别因素-18

3比较法-19

3.1比较法概述及估价程序-19

3.2 可比实例选取-20

3.3 确定比较基准-22

3.4 比较系数的确定-23

3.5 待估土地价格的确定-25

4 剩余法-29

4.1 剩余法概述及估价程序-29

4.2 运用剩余法对国信云玺项目土地进行估价-30

4.3 国信云玺项目预期收入及各项必要支出的计算-30

4.4 土地价格的确定-37

5 基准地价系数修正法-38

5.1基准地价系数修正法概述-38

5.2国信云玺项目地块介绍-39

5.3基准地价的确定-39

5.4国信云玺项目地块所有影响因素修正值的确定-41

5.5国信云玺项目地块价值的确定-45

6 最终地价的确定-46

结论-49

致谢-50

参考文献-51