摘要：盈余管理是指管理者在会计准则的基础上，对企业会计政策进行选择且对会计报告信息进行调整和控制，以达到主体自身利益最大化的行为。恰当的盈余管理可以给予外界积极的信号从而降低资本成本，减少经营风险，促进企业发展。但是过度的盈余管理会误导广大投资者的决策从而损害其利益，降低企业信誉。本文对房地产行业上市公司盈余管理的动机、手段两个方面并结合万科A年报数据进行分析。进一步为限制其操纵财务信息、缩小盈余管理空间提出相关建议。

关键词：盈余管理；动机；手段；房地产上市公司；建议

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摘要

Abstract

1  引言-1

2  盈余管理的相关概念及理论阐述-1

2.1  应计盈余管理-1

2.2  真实盈余管理-2

2.3  应计盈余管理与真实盈余管理的差异分析-2

2.3.1  从具体实施方式-2

2.3.2  从时间的选择-2

2.3.3  从监管难易程度-3

3  房地产上市公司盈余管理的动机-3

3.1  契约动机-3

3.1.1  债务契约-3

3.1.2  薪酬契约-4

3.2  资本市场动机-4

3.2.1  IPO动机-4

3.2.2  MBO动机-4

3.2.3  扩股与配股动机-5

3.2.4  避免退市动机-5

3.3  政治成本动机-5

3.3.1  税务筹划-5

3.3.2  政府管制-6

4  以万科集团为例分析房地产上市公司盈余管理的手段-6

4.1  万科集团相关概况-6

4.2  房地产行业盈余管理现状-7

4.3  房地产上市公司盈余管理手段-8

4.3.1  通过调节收入确认时点-8

4.3.2  通过成本与费用的摊销-9

4.3.3  通过计提资产减值准备-11

5  对房地产上市公司盈余管理的相关建议-12

5.1  进一步强化房地产行业信息披露-12

5.2  减少政府对于房地产行业的干预-12

5.3  健全房地产行业会计准则-12

5.4  加强行业外部监督体系的建设-13

5.5  加强企业内部诚信道德的建设-13

参考文献-14