摘要：房地产的商品房预售制度像一把双刃剑，商品房预售制度的存与废，一直是社会关注的热点，研究该课题对于进一步完善和发展我国的商品房预售制度具有重要意义。本文首先介绍了商品房预售制度的概念，历史进程和发展现状，借鉴美国，德国，日本等发达国家的预售制度并从中获得启示，然后以房地产具有代表性的龙头企业万科股份有限公司为例探究了预售制度存与废分别带来的影响，从万科公司的相关资料进一步研究和分析预售制度存在的必要性，分析出万科在预售制度下存在的问题，对于预售制度的存与废，在房地产企业的立场上我持存在的观点，建议完善我国的商品房预售制度，进一步规范房地产交易市场，建立完善的预售制度促进我国房地产行业的发展。

关键词：房地产  预售制度  存与废

目录

摘要

Abstract

绪论-2

一、我国房地产商品房预售制度的概述-2

（一）商品房预售制度的性质-2

（二）我国房地产商品房预售制度的历史进程-2

（三）我国房地产商品房预售制度的现状-2

二、国外房地产商品房预售制度的研究情况-3

（一）国外主要国家的房地产商品房预售制度情况-3

1、美国的房地产商品房预售制度-3

2、德国的房地产商品房预售制度-3

3、日本的房地产商品房预售制度-3

（二）国外商品房预售制度对我国的启示-3

三、以万科公司为例研究商品房预售制度的存与废-4

（一）万科企业股份有限公司研究背景-4

（二）商品房预售制度的存在对万科公司的影响-4

1、增大公司融资，减少公司负债率-4

2、降低资金断裂的风险-4

3、提高现金流使用效率，促进公司发展-5

4、有效控制结构性风险-5

5、买卖双方达成双赢-5

（三）商品房预售制度下存在的问题-5

1、导致买卖双方交易不公平-5

2、导致销售不规范，公司失信现象频发-5

3、导致不平等竞争和低效率竞争-5

4、侵害消费者的权益-6

5、预售信息不对称-6

（四）商品房预售制度的废除对万科公司的影响-6

1、降低资金周转率，增大负债压力，加大经营风险-6

2、减少融资渠道，导致高成本低利润-6

3、增加公司资金预售回款成本-7

四、完善我国房地产商品房预售制度的建议-7

    1、建立风险分担机制，有效控制预售资金的数额-7

2、健全房地产融资贷款制度-7

3、健全房地产市场的准入及退出机制-7

4、完善信息披露制度-7

5、化解楼市调控下的房地产资金链危机-7

结论-8

参考文献-9

致谢-10