摘要：当今的房地产业背景下，土地估计这一门学科有着很高关注度，随着中国市场经济发展迅猛，土地市场体系逐步完善。而作为房地产开发流程伊始其中有着举足轻重的一环的土地估价，则影响着整个土地市场的发展，首先是保证了社会对土地价格方面的了解、以及对各个地块土地的市场概况、土地的内在的价值变动的了解；其次是为了社会建立和在经济秩序中鉴定土地的价值。综上所述土地价格评估的重要性得以凸显。徐州“翡翠华城”项目作为本次毕业设计的模拟开发案例，其位置定于徐州娇山湖景区南部，北临钱江路，东至华山路，西靠宕口路，周边有多条公交线路且计划拥有地铁三号线沿线。项目土地概况方面实测土地面积123300㎡，容积率2.3，故总建筑面积规划值为283590㎡，项目总体绿化率大于30％，根据徐州市国土资源局相关资料认定土地等级为四。关于估价方法的选择，我们从十余种方法中根据各方法的适用范围与条件选用了：市场比较法、假设开发法与基准地价修正法。最后考虑到三种方法得出的结果可靠性不尽相同，遂使用加权平均法赋予不同的权重后再计算结果，其中土地单价最终计算值为7633元/㎡，总价计算值为941148900元。

关键词：土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

ABSTRACT

第一部分  工作过程概述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

3工作内容描述-5

3.1 时间分配流程-5

3.2 个人工作明细-5

4成果概述-7

第二部分  土地估价报告-8

1致委托方函-9

2估价师声明-10

3土地估价结果报告-11

3.1估价委托方-11

3.2受委托方-11

3.3估价对象名称-11

3.4估价目的-11

3.5估价时点-11

3.6估价方法的选择和依据-11

3.7估价结果-12

3.8特殊说明-12

4翡翠华城项目估价技术报告-13

4.1估价对象信息-13

4.2估价对象周边配套设施-14

4.3地价影响因素分析-14

4.3.1一般因素-15

4.3.2区域因素-19

4.3.3个别因素-20

4.4估价过程-21

4.4.1翡翠华城项目土地估价在市场比较法的过程-21

4.4.2翡翠华城地块在假设开发法下的估价过程-31

4.4.3翡翠华城项目估价使用基准地价系数修正法的过程-39

4.4土地价格最终结果的计算-45

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-49